zsj曾经深情地说:最让他牵挂的人,还是困难群众。而今天绝大多数的中国人,最关心的,估计应该是房价了。

如果说三年前还有很多人相信房价会暴跌崩盘的话,经过这一轮大牛市,估计已经没有几个人会相信了。如果有,应该都在精神病院吧。在成年人的世界,没有人能被说服,除了被现实教育。

在上一篇文章《厦门不会崩,杭州没有凉,深圳还在涨》发出后,虽然阅读量不是最高,但是留言条数却创了记录。我粗略估计了一下,是第二名的三倍多。很显然,那篇文章戳到了许多人的共鸣点,亦或是心中隐隐的痛点。

有不少读者后台留言,说我开发商的枪手,是既得利益者,是鼓吹房价暴涨的无良小编。尤其是关于厦门的,留言最为激励。

很多人都只是希望看见自己心里想看见的,至于别人说什么不重要,他心里想什么才最重要。

其实在文中我已经把我的观点表达得很清楚了:厦门的楼市不会蹦!不会蹦的结果有很多,比如可以跌,可以很盘,可以微涨,也可能再次大涨,可能性很多。

而从留言来看,很多人的情绪仍然是极左或者极右:没有暴涨就该暴跌,除了好人就是坏人。为什么就不能存在普通人呢?其实这个世界是多维的、立体的,不是线性的、单一的。

对于90%的人来说,房价的暴涨或者暴跌都不是好事。暴涨容易在短时间内积累大量风险,处理不当就容易引发经济危机。同时,短期的暴涨及其容易引发社会大众的跟风炒作,不仅带坏社会风气助长投机,同时也会进一步加大风险。

而短时间的大跌,更是政府和有产者不愿意看见的。因为地产上下游关联的行业上百个,对整个经济生态有牵一发而动全身的影响。回头看近百年的人类社会历史,无论是社会主任国家还是资本主义国家,十次经济危机,九次都是由房地产大跌或者崩盘而直接引起来的。

因此,相对平稳的房地产市场,才是对绝大多数人而言最好的局面。

而这个平稳,最理想的状态应该是相对温和的上涨。因为从历史上看,无论哪一个国家,只要不发生战乱纷争、瘟疫霍乱、经济危机,在整体社会财富增长的进程中,主要城市里用以居住的房屋价格几乎都是上涨或者相对平稳的,还没有一个大跌的先例。

而对于厦门楼市,在这一轮地产大牛市中,短短两年时间,整体房价差不多实现了翻倍的上涨,因此,无论是涨幅比例还是绝对房价,都可以定义为大涨了。

从历史经验来看,绝大多数的城市在经历了短时间的大涨之后,都会经历一定程度的调整,这个调整,可能是横盘,可能是略跌,也可能是大跌,当然也有可能是暴跌崩盘。

而在海南楼市的历史上,你几乎可以看见所有的情况。比如90年代房地产泡沫之后,海南楼市的崩盘暴跌。比如2010年国际旅游岛热炒之后,三亚楼市的大跌(部分楼盘跌幅超过40%)。比如今年海南全岛限购之后,三亚楼市整体处于横盘状态。

海南,可以说是中国楼市的一本活地图和教科书。

而厦门目前的情况,我们可以认为是处于小幅度下跌状态。虽然部分楼盘降价超过万元,看似绝对值很大,但跌幅其实并不大,因为跌幅超过万元的,基本都是均价7万以上的高端楼盘,下跌一万跌幅也不过15%。相对于曾经100%的涨幅,只能说是有所回调,不要说暴跌,就是大跌也算不上。

同时,值得注意的是,在经历了567三个月的传统淡季之后,厦门的房价又出现了抬头的苗头,而这期间厦门并未出台什么实质性的救市政策。因此,寄希望于厦门楼市大跌或者崩盘的,可能会失望了。

当然,对于厦门楼市,相对于北京上海深圳等城市,客观地说,还是有很多隐忧的。其实在这一轮严厉的调控之下,北京的回调幅度也超过10%,上海甚至超过15%,面对差不多的回调幅度,北京上海并没有引起厦门这么大的恐慌和全国人民的关注就是最好的说明。

01 交通不便

在人们印象中,厦门一直都是较为发达的城市,文化遗产很多,名胜古迹不少。尤其是在80年代成为经济特区之后,厦门迎来了一波跨越式的发展。

而另一个特殊因素就是厦门与台湾隔海相望,台湾是上世纪亚洲四小龙之一,厦门借着特区的优势和两岸关系的回暖,加上本身气候宜人,景色优美,又有厦门大学这所整个福建最好的高校,迅速成为福建人民心中当之无愧的最向往城市。

厦门大学校园一角

这种现象在山东和辽宁也有,就像青岛之于济南,大连之于沈阳。

然而,厦门本身有一个天然的不足,那就是一直受困于地理环境的制约。传统意义上的老厦门本身是一个海岛,对外交通极其不便。而好不容易通过桥梁出了岛,面对的又是连绵不断的福建山区。

福建简称闽。闽子的中间是一个虫字,为什么带虫字呢?因为山多树多,自然蚊虫就多,所以,我们不得不佩服古人的智慧。

福建省内大的山脉有两个,一个是武夷山脉,一个是杉岭山脉,这两座山脉几乎贯穿了整个福建省。而小山脉就更多了,较大的山脉还有鹫峰山脉、太姥山脉、戴云山脉、玳瑁山脉、博平岭山脉,等等。

因此,整个福建从地理环境上来看,是极为不利的。

而反观目前我国两大城市群,以上海为龙头的长山角和以广深为核心的珠三角,都有着较为片平坦的地理环境。

这也是为什么厦门虽然也是经济特区,也是沿海城市,也紧邻四小龙台湾,但是仍然没有发展成为类似于珠三角和长三角那样的城市群的重要原因所在。

02 网红城市的光环被削弱

当然,任何事物都是有两面性的。大山大海限制了厦门现代工业的发展,但是也给厦门留下了青山绿水、美丽生态和人文环境。厦门岛内建国之前的老别墅非常多,历史文化遗产保存也非常好,尤其是鼓浪屿,曾经更是一度成为无数文艺青年向往的圣地。

鼓浪屿上老别墅群

然而,最近几年,随着国家战略发展重心逐渐向中西部转移,内陆城市的快速崛起也造就了一批新的网红城市,最典型的莫过于杭州和成都这两座最近几年迅速穿红上位的新一线城市了。

其实早在十年前,成都就开始花重金邀请张艺谋拍摄城市形象宣传片了。成都,一座来了就不想走的城市,就是那时候开始酝酿提出的。近年来,更是通过网络营销和与评级机构合作,硬生生把成都弄成了超越杭州的新一线城市之首。

而重庆和西安作为后起之秀,也大有掀桌子重新排位的势头。今年五一节前后,抖音上最火爆的城市,不是北京上海,不是厦门三亚,也不是杭州成都,而是西安和重庆。

当下是一个流量至上的时代,新一批网红城市的崛起,必然会对曾经的网红城市厦门造成不小的冲击。如果我们拿明星来做一个比较的话或许更好理解。

上世纪90年代,中国的电视、电影和电台中霸屏的永远是香港的四大天王、历届港姐以及无线和亚视的演员。而最近几年随着大陆经济的快速发展和造星意识以及造星能力的快速提升,目前中国的娱乐市场,基本是大陆明星的天下了,港台明星也就靠曾经的几张老面孔撑撑场面了。

因此,打个不太合适的比喻:厦门就像上世纪90年代的港姐冠军或者四大天王,很美很红但都步入中年。而杭州成都西安重庆就像当下的内地四小花旦或者TFboy,很美很红还都是小鲜肉。

一个最直观的感受就是,十年前,中国西部很多城市的居民都会收到厦门和青岛这样的沿海城市楼盘的宣传单,号召大家去哪里购房养老。而最近几年,成都杭州的楼盘宣传单明显多了。

同时,虽然厦门历史悠久,但是相对于内地上千年沉淀积累的成都、西安、杭州来说,厦门依然只能用年轻来形容。

毕竟,中国文化的主体和精髓,还是在黄河流域和长江流域。无论是历史的深度还是文化的广度,厦门与这些中原内地城市相比,还差的很远。

当然,在这里想多聊两句西安。从2017年下半年以来,西安楼市可以说是走出了一波让所有人都没有想到的行情。以前在西部,西安一直都是被成都和重庆压着,只能屈居老三。但是经过最近一年多的时间,目前,西安的风头已经完全盖过重庆,大有追赶成都之势头。

以前一直不被看好的西安,为什么突然像开了外挂?

2015年2月15日,腊月27,夜,风轻云淡,月色迷人。一位领导和夫人携手登上了十三朝古都西安的城墙。如今,他们携手登城墙的照片,依然挂在城楼上。

2018年4月23日,xiong an新区规划出炉。规划提出:要严格控制建筑高度,不能到处是水泥森林和玻璃幕墙,中国传统建筑的风格和元素开始出现在新的规划中。

古城西安

03 实体经济疲软

前面说到,厦门属于大山大海环绕的城市。如果放到内地,估计也就和江西或者贵州差不多。江西贵州之所以发展滞后,一个重要的因素就是地无三尺平。而厦门之所以走出了和江西贵州完全不同的逆袭之路,最重要的还是得益于国家的改革开放。

因为改革开放,从海面上打通了厦门和台湾乃至世界的联系。海域的畅通,相当于为厦门修建了一条无边宽广的低速公路。和汽车火车相比,虽然船的速度很慢,但是胜在海面“道路”多,理论上有无数条。

因此,我们可以发现,厦门的发展,起步于鸦片战争之后,那时候造船技术日趋成熟,跨洋航行得以实现。而厦门的快速发展,起步于80年代成为经济特区之后,厦门开始融入世界经济生态。上世纪90年代,建国以来的第一经济大案件,厦门远华特大走私案,也算是海上贸易的一个附属毒瘤了。

虽然如此,但我们还是不得不承认,整个厦门乃至厦门周边城市的经济实力仍然偏弱。从城市GDP排名来看,2017年福建GDP排名前三的城市分别是泉州7533亿元,福州7128亿元以及厦门4300亿元。即使是排名第一的泉州,也没能挤进全国前二十。

而整个福建的GDP在东部沿海省份来说也是偏弱的,仅仅强于海南,排在倒数第二。

从地图上我们也可以很清晰地看见,厦门周边的城市,差不多是按照莆田、泉州、石狮、厦门沿着海岸线一字排开,缺乏经济腹地,城市规模小,人口少,因此没法形成完整的产业链。这就导致了厦门及周边城市的工业相对单一,而且主要以轻工业为主,比如晋江的制鞋业,石狮的服装业都是典型的代表。

而对比珠三角和长山角,城市群已经达到网格布局,星罗棋布密密麻麻,自身战略回旋和腾挪的空间非常大,而且这两个城市群都建立了非常完整的工业产业链。长三角和珠三角这种具备如此完整产业链的区域,放在全世界也不超过10个。

04 新经济转型困难

近年来,实体经济越来越难做已经是一个不争的事实,尤其是传统的低端制造业,很多都处于经营的生死边缘,属于竞争红海。曾经福建的运动品牌比如德尔惠,喜得龙,赛琪,是何其的风光,到处跑马圈地抢占市场,阿迪王甚至都把广告做到NBA现场去了。

而莆田的耐克鞋,据说高仿的质量,很多比越南产的原版都好。然而,在传统低端制造业每况愈下的今天,这些企业要么已经破产倒闭,要么正在破产倒闭的路上,剩下的也举步维艰。

在传统制造业下滑的同时,厦门也没有抓住经济转型的机会,和高端制造业,互联网信息技术服务业擦肩而过却浑然不觉。

以互联网企业为例,杭州有阿里巴巴,深圳有腾讯,上海有携程,广州有网易,而北京最多,今日头条,搜狐,新浪,美团点评,京东,360,百度都在北京。

从BAT的研发中心所分布的城市来看,百度有三个研发中心,分别在北京上海深圳。阿里巴巴有四个研发中心,分别在北京上海杭州深圳,腾讯也有四个研发中心,分别在北京武汉深圳广州。

因此,无论是互联网头部企业,还是这些头部企业的研发中心,厦门一个都没有。杭州有,广州有,甚至武汉都有,为什么厦门没有?这是个值得思考的问题,因为互联网企业按理说和传统制造业的强弱没有太大关联性,否则曾经穷得叮当响的贵州,这两年也不可能在大数据上实现弯道超车,成为全国大数据的中心。

再来看看高端制造业。说说和芯片有关的吧,这基本代表了最高端的制造业水平。

中国内地规模最大、技术最先进的集成电路芯片制造企业——中芯国际,总部在上海,同时在北京天津和深圳三地建立了工厂和研发中心。除了行业一哥之外,再来看看其他规模较大的几家,华力微电子在上海,兆易创新在合肥,紫光集团布局于武汉成都深圳南京。一样没有厦门,甚至整个福建省内,一个也没有。

而高端制造业和互联网服务业无疑能提供更多的高薪岗位,源源不断的高端人才和高薪岗位,才是高房价最广阔的持续购买力。因此,如果但从这一点来看,厦门楼市在如今的高房价下,缺少相应的基本盘支撑。

同时,我们对于整个福建经济后期的发展也是表示担忧的。在当下整个国家都在发展新经济,大力推进转型升级的时候,厦门乃至整个福建明显落后了。如果说2017年福建的GDP还能挤进前十的话,或许几年之后,就要排在十名开外了。

可能有人会说未必,海南在高端制造业和互联网服务业方面一样很弱,甚至比厦门都差,不一样维持着和厦门差不多的高房价吗?

厦门和海南有相似之处,尤其是自然环境。但是它们更有不同之处,主要在战略定位。

海南1988年建省,成为中国最年轻的省级行政区。2001年,亚洲的对话平台——博鳌亚洲论坛设立,并选定琼海市博鳌镇为永久性会址。2010年海南建设国际旅游岛。2018年海南建设国际自贸港,一把手亲自站台。

这些政策,哪一个不是举全国之力?这种大礼包,全国90%的城市,八百年都轮不上一个的。而海南,几乎是每隔十年一个,根本停不下来。

回头看看厦门,自成立经济特区之后。最大的政策红包,好像就是去年的金砖峰会了吧?很显然,从这个角度来说,厦门的重要性,比海南,显然是要弱得多的。

05 新一代年轻人的观念转变

上世纪初,整个辽宁省乃至大部分东北先富裕起来的人们,首选的置业之地不是省会城市沈阳,而是当时红的一塌糊涂的大连。当时的大中小企业家和省府中层以上干部,纷纷在大连买房置业,因此大连的房价,一直是碾压东三省第一城沈阳的。

大连中山广场

这种现象,在今天的山东依然明显,青岛在山东人心中的置业爱好程度,超过省会济南。

而这种现象,在厦门曾经也非常突出。如果你认识一些收入不错的中老年福建人的话,你和他们聊天就会发现,那一代人特别喜欢在厦门尤其是厦门岛内买房置业。

在厦门岛内拥有一套房产,曾经是无数福建人成功之后的必选项,算是一种标配。而福建本身处于沿海省份,民营经济活跃,家族观念浓厚,抱团意识强烈,这也成就了一批以传统制造业起家的家族企业和本地富豪。

比如在泉州、石狮、晋江、漳州,在成就了一批规模较大的制鞋、体育服装企业之外,也形成了很多中小家族企业,今天中国四线城市和广大农村市场的运动鞋,百分之八十都是产自福建的晋江和莆田。

这些传统制造业造就的富豪们,衣锦还乡、荣归故里的观念根深蒂固。因此,当他们赚了钱之后,尤其是在外面赚了钱之后,首选还是到厦门买房置业,颐养天年。

但是现在这种情况正在逐渐改变。新一代的福建年轻人,尤其是在北上广深杭州南京这样的大城市里长大上学的年轻人,毕业回去的意识已经不再那么强烈,回厦门置业的需求也更加淡薄了。

因为除了环境没有厦门好之外,这些一线城市能够提供更高薪的就业机会,更好的城市配套环境,更便利的居住条件,更有趣的生活体验。

北京潮人圣地三里屯

在北京生活了些年头的人可能会发现,十年前,除了少数做生意的商人之外,上班族中你很少听到福建口音。而这些年,北京的各大写字楼里,操着不标准普通话的福建上班族明显越来越多。

上海就更加明显了。十几年前,上海最富裕的人群,应该是几乎垄断了长三角钢贸市场的福建周宁人。建筑行业的石材生意,福建人也占了半壁江山。街边的沙县小吃,黄焖鸡米饭等小餐饮,更是不乏福建人的身影。

十年前,这些人在上海赚了钱之后,首选依然是回厦门或者福州买房。而现在的情况已然转变,越来越多的在上海谋生的福建人首选是在上海安家置业,而不是衣锦还乡回到老家。

06 楼市炒作之风严重

虽然我们一直不太愿意提及cf一词,因为这太过敏感。但是不可否认的是,厦门毫无疑问是国内楼市炒作氛围比价厉害的城市之一。据易居研究院、CRIC所统计的80个城市中,厦门高房价与实际收入的偏离度达到41%,位居首位。

厦门平均薪酬的中位数在7300左右,很难想象,普通上班族能能够支撑全国第四,均价4万多的高房价。而厦门楼市能冲到这个历史高点,只能说明一种可能,那就是外部资金的涌入。

这一点和海南及其相似。而海南,是公认的楼市投机成分最严重的城市之一,如果海南谦虚说自己是第三,估计也只有深圳敢说自己是第二。

自从厦门实行社保两年限购以来,厦门楼市的成交量就出现了大幅下跌,幅度超过四成。而知情人士透露,在厦门限购之前,外地户籍的购房比例,最高月份一度超过50%。而这百分之五十的外地购房者,到底有多少是刚需?有多少是投资炒作?估计大家心里都有点数吧?

就像成都实行摇号政策、刚需优先之后,90岁的老太太也加入了刚需摇号购房大军。从制度设计上看,老太太确实是刚需,因为她以前没有买过一套房,也没有任何贷款记录,但是你觉得她真的是刚需吗?

下图是近一年多以来,厦门的社会消费品零售总额累计速度,可以很清晰地看到,从今年初以来,在一路下滑,这也反映出,本地居民的消费开始出现明显的疲软态势。

因此,如果完全从经济基本面来看,厦门可能是目前房价前十的城市中,泡沫最大的城市。厦门的经济基础,是支撑不了全国第四贵的房价的。

当然,我说这么多,也并不是说厦门楼市就要大跌崩盘,因为有泡沫并不代表就必须要崩盘。台湾曾经也出现过楼市短时间暴涨的现象,但是最终平稳化解。

而且,我对于厦门承担特殊使命的判断仍然不变。

同时,谁也说不准,下一步,厦门会不会出一个类似于海南国际旅游岛或者是海南自由贸易港这样的大新闻。

比如,突然宣布成立海峡西岸大湾区?

(以上仅是个人观点,如有不同意见,也欢迎大家文明留言讨论。)

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